個人信貸

請問大家怎麼是怎麼看待這個問題?

範例假設:
有筆500萬房貸,利率 1.7% (先不考慮未來升息的因素),
手上有30萬或更多的閒錢,已有投資標的 年化報酬率約 3~5% (先不考慮任何風險導致報酬率下降),
總之投資標的報酬率 大於 貸款的利率至少 1% 以上

大家會如何衡量是否要先還債,還是去投資賺取當中的利差呢?
忽然被親友問到這個問題,一時之間也不知道如何回答,

感謝各位的意見.....
你都說好假設值了,小學生算數都能回答你的問題。所以思考這件事並非單用假設值那麼簡單。
投資你有把握嗎,你了解你投資的產品嗎,營利當然是笑嘻嘻。你也要想到虧錢的時候有解決的辦法嗎,有第二筆備用款嗎,如果沒有要借錢來補嗎,借不到房子甘願去法拍嗎,沒房子你有地方住嗎?
所以看問題要全面,只用假設值的問題其實你也算的出來,既然你在這裡問,就表示你需要的是假設值以外的答案。
去問問哪個有錢人 會把所有流動資金全部還掉貸款的?這是個錢滾錢的世界

下一步想的是你的創造現金流如何加大能抵銷貸款的利息 建議不管投資任何東西 手上一定要有預備金 不要梭哈
元氣大子 wrote:
範例假設:
有筆500萬房貸,利率 1.7% (先不考慮未來升息的因素),
手上有30萬或更多的閒錢,已有投資標的 年化報酬率約 3~5% (先不考慮任何風險導致報酬率下降),
總之投資標的報酬率 大於 貸款的利率至少 1% 以上

大家會如何衡量是否要先還債,還是去投資賺取當中的利差呢?...(恕刪)

紅色字的這兩個條件同時成立的話
當然要去賺這個利差啊!

但除非你是在寫課本練習題
不然... "不考慮" 這三個字, 是不可能的
先不考慮你的先不考慮,這個問題的答案是還貸款。
利差有點小 除非是債券類到期償還本金
不然可以找看看台幣高利活存或定存
利差損差距越小越好
將錢放入流動資金以備未來投資之需求
元氣大子 wrote:
有筆500萬房貸,利率 1.7% (先不考慮未來升息的因素),
手上有30萬或更多的閒錢,已有投資標的 年化報酬率約 3~5% (先不考慮任何風險導致報酬率下降),
總之投資標的報酬率 大於 貸款的利率至少 1% 以上...(恕刪)


  實際上「先不考慮」的都得考慮。

  一般房貸寬限期一過要逐月還本金(PS),而股息通常一年一配(0050目前是一年兩配),除非殖利率超高(還得填息),否則光靠股息是很難還本金的。若要賣股來還,沒填息時賣出還導致實質損失。所以必須保留一部分本金不投資拆成多筆,放定存各筆逐月到期來還本金,然後期待實際投入的部分能趕快大幅獲利,填補不投資部分的利差損(貸款利率>定存利率)外,還要能生出新的逐月攤還本金。

  上面這樣的現金流相當複雜,我也沒實際用excel跑過,只是寫出來說明實際問題。總之,要用融資來投資,報酬率必須要更高才能應付本金/本息攤還。

  如果改用不必還本金的理財型的房貸(花旗就有,可以去它們官網查一下),問題比較單純,變成股票年配股息大於貸款年繳利息且能填息就可以。但仍然必須面臨景氣差時獲利變差,股息小於利息的狀況,此時多半股價也已經跌到媽媽都不認得,要賣股票來還貸款也立即實現虧損。此外,這類型房貸利率至少2.x%起跳,要求的股息殖利率得更高才行。

  綜合以上,這種用房地產融資來投資股票,不是不可行,而是要挑時機。在崩盤後由於常是股價和股息金額的相對低點,那個時候再來實施比較容易立於不敗,而且當股市回升之後獲利了結也比較簡單,再來等候下次崩盤。唯一的問題是真正崩盤時,有可能連工作都不保,敢不敢拿房子抵押(這個應該先事前辦理好手續,等崩盤時可以立刻動支)勇敢進場的問題,另外就是像金融海嘯,國安基金在5千多點進場,那時跟著進場,還有一千多點可以跌(又再跌2x%),現在事後當然知道被柏南克QE拉起來,萬一當時是從此指數長眠不起,能否頂得住的問題。

PS: 本息平均攤還和本金平均攤還,每月還的本金金額又不同,但這裏暫時不考慮細節,僅說明需要還本金時是不同的問題。有點像投資客常用房租來付寬限期內的利息,但寬限期一過還沒賣掉,房租不足以支付需要還的本金,問題就大了。

PS2: 綜合以上,這種事還是比較適合有兩棟(或更多)房無貸款的人,一棟可以自住,另一棟在崩盤時房地產換現金來投資,萬一被法拍,還有一棟可以住。
投資歸投資,房貸歸房貸,
我不懂為何要硬扯在一起?
投資有賺虧風險,玩或不玩
房貸是月繳本息到債務清償
任何買賣與投資都會用風險做評估,所以都要考慮。
我朋友四五年前買房投資收租
可以現金買但貸約140萬同時投資股票
前些日子吃飯時說股票部分四五年來累積賺了約115萬
收租收了約56萬
房價依實登漲了約125萬
算一算現金進帳就約170萬
含房子漲價近300萬(再收租幾個月就有了)
一魚三吃
而這期間的成本就是銀行利息約10萬
我想複製
但現在的時、地、利都不同了
本文出自: https://www.mobile01.com/topicdetail.php?f=291&t=5089016

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林韻如

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